自2023年斥巨资拿下深圳湾超总基地百亿地块后，2024年，中海将再次参与竞拍，与华润联合在深圳拿下了百亿元地块。

12月2日，深圳市南山区一宗百亿级商住用地公开出让，经过295轮角逐，中海+华润联合体以185.12亿元的总价击退招商，将该地块收入囊中，成交价刷新了深圳涉宅地块成交史上总价TOP1位置。

该地块采用“价高者得”的方式竞拍，起始总价126.52亿元，按此计算，该地块溢价了58.6亿元，溢价率超46%。

该地块为何如此受欢迎？具体来看，该地块位于南山区后海片区登良路与后海滨路交叉口，紧临地铁2号线登良站。周边写字楼云集，有阿里中心、字节跳动、中建科工大厦、中海油大厦、喜之郎大厦、海王星城总部大厦、百丽大厦、中铁南方总部大厦、海信南方大厦。

按照出让公告，该地块将建设住宅、商务公寓、商业等，其中，商务公寓一部分可分割转让，一部分限整体转让，整体转让的商务公寓可全部转为等面积的酒店。另外，在满足建筑限高的前提下，地块内需设置片区次地标，高度不低于 200 米。

值得一提的是，上述地块于今年9月调整了规划，即在原本商业服务业设施用地的基础上增加了二类居住用地。而除了西面，该地块是周边少有的住宅用地，与此前深圳湾超级总部基地的深湾玖序项目地块情况类似，被一众写字楼包围，住宅具有一定的稀缺性。

深湾玖序地块2023年6月出让时，彼时被中海以125.32亿元的封顶价收入囊中，楼面地价6.03万元/平方米。今年6月深湾玖序入市，毛坯备案均价约13.3万/平方米。根据深圳市房地产信息网的数据，今年6月以来深湾玖序共有515套房获批预售，截至目前已有413套房处于“已备案”或者“已签认购书”状态，去化率为80.2%.

从今日出让的情况来看，后海地块的楼面地价为7.04万元/平方米，比此前中海深湾玖序的楼面价还高出整整1万元/平方米。按照成本越高售价越高的逻辑，后海地块的商品住宅入市时的平均售价或高于13.3万元/平方米。

值得一提的是，近两年来，中海频繁成为一线城市楼市中热议的对象。今年上半年，中海四个一线城市的销售额744亿元，占公司总销售额的6成以上，其中，今年3月上海中海·顺昌玖里高层开盘，当日基本售罄，销售额196.5 亿元，创造全国商品房单盘单次开盘销售总金额历史纪录。土地市场上，除了去年在深圳以125亿元拿下超总地块，本次与华润联合在深圳拿下185亿元的地块外，此前的11月29日，中海还以153亿在北京拿下了酒仙桥、小红门、十八里店3宗组团地块。

今年9月底以来，在一系列楼市松绑政策的促进下，深圳楼市成交量活跃。据乐有家研究中心监测，11月深圳一手住宅预售网签8076套，环比大涨94.5%，此外11月深圳还有1500套左右的现售新房网签，因此11月深圳新房住宅总网签量接近10000套；二手住宅则网签7125套，环比上涨16.5%，成为近4年的月度成交量最高点。

价格方面，据乐有家研究院检测，11月深圳二手房成交价稳定在“6字头”，环比上涨2.1%，目前为6.43万元/平方米。业主挂牌价仍在下调，但下调幅度缩小。

新房销售去化加快，深圳新房去化周期也随之缩短，据深圳贝壳研究院统计，11月末深圳新房住宅可售房源39708套，住宅去化周期缩短至14.1个月；

机构预测，12月1日，深圳取消普通住房和非普通住房标准等降税政策正式执行，大户型置业者、改善型置业者成交将更为活跃，加上年底历来是刚需置业旺季，买婚房、学区房的客群将开始入市预，计整体市场将延续活跃状态。

中指研究院深圳分院高级分析师孙红梅认为，9月底一系列优化政策后，购房需求释放，深圳楼市活跃度持续提升。短期内市场销售在政策带动下逐渐企稳回升，这或将带动房企投资热度上升。同时，土地市场中优质地块的火爆竞拍，也将进一步提振市场信心。

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张慧敏

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